El casero tipo en España va a mutar. Actualmente un 4,2% del mercado del alquiler cuenta con un propietario profesional aunque la tendencia cambia al focalizarse en grandes capitales. En Madrid un 62% de los propietarios son personas jurídicas, mientras que en Barcelona los son un 55% de los propietarios.

El mayor ‘casero’ es el fondo de inversión Blackstone que, a través de varias sociedades —Testa, Fidere, Albirana Properties, Torbel o Euripo Properties—, es propietaria de aproximadamente 30.000 unidades. Otros grandes operadores del mercado son Lazora, con más de 7.000 viviendas en propiedad; Vivenio, propiedad del fondo de pensiones holandés APG y la inmobiliaria Renta Corporación, con una cartera de 3.200 viviendas y Encasa Cibeles y Tempore Properties, propiedad de Goldman Sachs y del fondo TPG RE Partners respectivamente, con más de 2.000 unidades en cartera cada una de ellas.
 
El mayor propietario profesional de viviendas es CaixaBank, con 25.000 unidades, seguida de Testa Residencial con 20.000 pisos y Sareb con 14.800. En total existen en España cuarenta entidades financieras en España con pisos en alquiler como Liberbank o Sabadell, pero se prevé que se vayan reduciendo. “La banca cuenta con una gran cartera de pisos heredados de la crisis de 2008, pero en los próximos cuatro años se va a desprender de ellos y los propietarios institucionales cojan el relevo”, sostiene Bermúdez.
 
Las socimis también se hacen un hueco entre los mayores caseros de España. Las que cuentan con una mayor capitalización son Vivenio Residencial, Testa Residencial y Vitruvio Real Estate. “Están jugando un papel importante y durante los próximos años va a ser similar”, argumenta el directivo.
 
El crecimiento del alquiler vendrá acompañado con un cambio de modelo. “El producto con un inversor institucional va a necesitar un operador y un efecto marca que atraiga al inquilino”, argumenta Bermúdez. El directivo apuesta por una bajada de precios con la entrada de los nuevos fondos y una concentración de propietarios en los próximos años.
 
“Muchas compañías están entrando en el residencial para alquilar, pero no todas van a poder mantenerse ya que habrá una gran competencia”, afirma el directivo. Los mayores retos que se enfrenta el build-to-rent para crecer en España son las dificultades añadidas de los costes de operación, la necesidad de tener en cuenta el vacancy rates y el time to rent de los activos y formar una horquilla de precios para el alquiler prime.